こんにちは！富商不動産です。

不動産を購入する際、用途地域の確認が大切である旨を以前お伝えしましたが、その用途地域で定められている規定の一つに建ぺい率があります。この建ぺい率とは何でしょうか？

建ぺい率とは『敷地に対する建築面積の割合』（建築面積/敷地面積）をいいます。建築面積とは建物を真上から見たときの水平投影面積のことをいいます。平たく言えば一般的な住宅では1階と2階のうちどちらか大きい方の面積と考えてよいと思います。庇やﾊﾞﾙｺﾆｰについては幅が1ｍ以内のものについては建築面積に算入しません。但し1ｍを超える場合は、その先端から1ｍまでの部分が建築面積に算入されず、1ｍを差し引いた残りが建築面積に含まれます。例えば110㎝ある庇であれば10㎝分が建築面積に算入されます。

建ぺい率の上限は各用途地域ごとに決められていますが、いくつか規制緩和があります。

〇角地における10％の緩和

敷地が角地である場合、都市計画で定めた建ぺい率に10％を加えることが可能です。しかし角地であればよいというものではなく「特定行政庁の定める角地」と定義されています。例えば金沢市では内角135度以下で①道路の幅員が各々4ｍ以上②道路の幅員の輪が9ｍを超える③敷地周辺の長さの4分の1以上がこれらの道路に接するという条件を満たしたものを角地としていますし、白山市ではこれが内角は120度以下で幅員の輪は10ｍを超えるとしており、各市町村でその条件は変わります。また角地でなくても、2本の道路に挟まれることで緩和されたり、公園や川に隣接することで緩和されることもありますので、緩和については各市町村で確認をとる事が必要です。

〇防火地域の緩和

都市計画で定められている防火地域の中で耐火建築物（壁・柱・床・屋根など主要構造部が一定の耐火性能を有した建築物）を建築する場合は都市計画で定められた建ぺい率に10％を加えることが可能です。防火地域内の耐火建築物でかつ特定行政庁の指定した角地である場合は合わせて20％を加えることが可能となります。敷地が防火地域の内外にわたる場合は、敷地内建築物のすべてが耐火建築物であれば、敷地はすべて防火地域内にあるとみなされ、緩和を受けることができます。

〇敷地が制限の異なる2つ以上の地域にまたがる場合

建築用地が指定建ぺい率の違う2つ以上の区域にまたがっている場合は、各々の地域に属する割合をそれぞれの地域の建ぺい率に乗じ、それぞれの数値を合計したものをその敷地の建ぺい率とします。これを敷地面積比の加重平均といいます。一方、敷地が防火地域の内外にわたる場合、敷地内の建築物のすべてが耐火建築物であれば、敷地はすべて防火地域内にあるとみなされ緩和が受けられます。

 

建ぺい率の制限をすることにより、隣の建物との距離を土地の用途に適した距離で保つことができ、住宅地は住宅地、商業地は商業地らしい街並みが形成されます。建ぺい率が低いということは敷地において庭となるスペースが多くなり、家と家の間隔が広くなる一方で敷地に対して建築できる面積は少なくなります。ご自身の希望する大きさの建物を建築するには、敷地面積とその建ぺい率を知ることが大変重要になります。