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容積率について①

2017年09月01日

こんにちは!富商不動産です!

さて各用途地域ごとに定められているものについて前回は建ぺい率についてお話しましたが、今回は容積率についてお話したいと思います。

容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことです。延床面積とは建物の各階の床面積(各階の壁・柱等の区画の中心線で囲まれた部分の面積)の合計です。つまり敷地に対してどれだけの延床面積の建物が建てられるのかを示すものです。これにより敷地に建てられる建物の大きさの上限が決められます。

〇 容積率=延床面積/敷地面積

敷地に対する容積率の限度は都市計画で定められた指定容積率」と「敷地前面道路による容積率」のうちのどちらか厳しい方が数値となります。

「指定容積率」

指定容積率とは用途地域ごとに各地方自治体によって定められているもので50%から1300%の間で定められています。

※下記表参照

敷地が2つ以上の異なる容積率制限にまたがっている場合は、それぞれの地域ごとに延べ床面積の限度を求め、それを合計したものが敷地全体の限度となります。(加重平均)

「敷地前面道路による容積率」

敷地前面道路による容積率とは、敷地前面道路幅が12m未満の場合、住居系の用途地域では道路幅員(m)×0.4、その他の用途地域では道路幅員(m)×0.6で求められます。角地など前面道路が2本以上ある場合は、そのうち最も広い道路の幅員を前面道路の幅員として適用することができます

この「指定容積率」と「敷地前面道路による容積率」のどちらか低い方がその敷地における容積率となります。(前面道路が12m以上の場合は指定容積率がそのまま限度容積率になります。)狭い道の多い金沢や古い部落などでは前面道路が狭いためにその地域の指定容積率より敷地前面道路による容積率が低いことはよくあることですので注意が必要です。

次回は容積率の緩和や特例についてお話したいと思います。