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瑕疵担保責任について

2018年03月01日

こんにちは!富商不動産です。

不動産売買において「瑕疵担保責任」という言葉を耳にしたことはないでしょうか?不動産契約においてよく使われるワードです。

「瑕疵(かし)」とはきず、欠点、欠陥を意味し、通常あるべき品質・性能を有していないことを言います。住宅でいえば雨漏れやシロアリ、給排水管の故障などが該当します。

不動産における「瑕疵担保責任」とは、売買契約の目的物(戸建てやマンション)を購入する時点で、一般的に必要とされる程度の注意をしても発見できないような欠陥(=隠れた瑕疵)があった場合、売主はその瑕疵を知らなかったとしても、買主に対して契約解除や損害賠償等の責任を負わなければならないことをいいます。(告知している瑕疵や買主が瑕疵の存在を知っていた場合については責任は負いません。)

〇民法による瑕疵担保責任

民法では第570条・第566条で、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、契約の目的を達することができないときは、買主が隠れた瑕疵を知った日から1年以内の間、契約解除や損害賠償の請求等ができるとしています。(但し競売物件は除きます。)瑕疵を知ってから1年となるとほぼ永久となりますが、債権の消滅時効は10年なのでこの期間をもって消滅するという判例があります。しかし、この条文は任意規定(当事者の意思によって適用しないことができる規定)のため、多くは特約により免責したり、または3か月等短い期間に限定することが通例となっています。

〇宅地建物取引業による瑕疵担保責任

民法では瑕疵担保責任は任意規定のため、場合によっては専門の知識を持たない買い主に不利になるような特約が結ばれてしまうおそれがあることから、宅建業法では買主保護の見地から、宅建業者自らが売主となる宅地建物の売買契約においては、瑕疵担保責任を負う期間を2年以上とするよう規定し、この期間より短い特約は無効とし、その場合民法の規定が適用される旨を定めました。

〇品確法による瑕疵担保責任

宅建業法では引渡し後2年以降においては業者は責任を負う必要がなくなるため、瑕疵担保責任が事実上非常に短期間に限定されてしまい、それが新築住宅の欠陥問題の発生の一因とも考えられたため、状況を改善するために「住宅品質確保の促進に関する法律」=品確法では、新築住宅においては、住宅を供給する事業者が構造耐力主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について引渡し後10年間、瑕疵があった場合に補修したり損害賠償をする義務を負うことを定めました。この主要部分とは基礎・土台・床・柱・屋根といった部分になります。これにより新築住宅を取得する方は強く保護されることになりました。

しかし、実際に損害賠償請求をしても売主に支払い能力がなかったり、倒産等により瑕疵担保責任が果たされないケースも多く、このため平成21年10月に住宅瑕疵担保履行法が施行されました。

次回はこの住宅瑕疵担保履行法と瑕疵担保保険についてお話したいと思います。

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